3月16日，中國人民銀行上海市分行聯合國家金融監督管理總局上海監管局印發通知，自2026年3月16日起，上海市商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。各金融機構需根據經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付比例。這是上海商辦房貸政策十余年來的首次調整，其他城市預計會跟進。

今年1月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于調整商業用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，“商業用房（含‘商住兩用房’）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%”，并指出“按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。”

“新政降低了投資與經營的入場門檻，核心目的在于盤活商辦存量資產。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這一調整帶來的減負效應十分直觀。他以一套總價500萬元的商業用房為例，新政實施前，購房者需支付250萬元的啟動資金，調整后則降至150萬元，直接減少100萬元的現金流壓力。

嚴躍進表示，這一變化將有效釋放此前受限于資本門檻的投資者需求，尤其疊加當前二手住宅交易情緒回暖帶來的資金溢出效應，預計短期內上海核心地段商辦項目的咨詢量將實現環比增長。

中指研究院上海數據總經理張文靜指出，過去幾年，上海商業及辦公物業的平均租金、出租率均出現不同程度下滑，直接導致市場交易信心不足、成交規模萎縮，商辦物業庫存持續攀升。將首付比例從原先普遍執行的50%甚至更高下調至不低于30%，就是通過降低入市門檻、激活潛在需求，助力房企加快商業用房去化速度，緩解庫存壓力。

58安居客研究院院長張波認為，新政將與上海盤活非住宅存量、支持商務樓宇更新的政策形成聯動，讓中小投資者、專業租賃運營機構更易入局商改租，同時也降低了房企將自持商辦改造成長租公寓的資金壓力。從金融端支撐商辦物業向長租公寓、酒店式公寓等方向轉型，順應了居住租賃需求的增長。

長期關注上海浦東市場的房地產從業人員李航也表示，此次商辦首付比例降低，將重點帶動酒店式公寓的銷售活力。“目前商業用房中，商鋪去化相對困難，但地段優越的酒店式公寓，租金回報率能達到3%甚至更高，吸引力較為突出。”李航以浦東張江一個在售商辦項目為例，該項目根據戶型不同，售價在兩三百萬元之間，月租金維持在8500元至9000元，按照新政，購房者的首付金額比原來減少約五六十萬元，且無限購限制，對周邊辦公人群和投資群體具有較強的吸引力。

不過，業內人士普遍認為，此次政策調整雖能激活市場活力，但不會帶來商辦市場的全面反轉。嚴躍進表示，在當前房地產新的市場形勢下，包括寫字樓空置率略高、租金承壓、住宅限購寬松化的復合背景下，政策對市場的刺激作用將呈現顯著的結構性分化，難以復刻過去“類住宅”投機熱潮。

“政策目的或在于通過提升商辦物業的流動性，激活其作為‘產業載體’或‘商業零售載體’的功能。”嚴躍進指出，較低的杠桿可將部分物業導向有認購或改造運營能力的機構或個人，用于發展新消費、新業態。尤其是經過本輪產業經濟和商業經濟的調整，產業和商業對于新型商辦項目又會有新的市場需求。

張波預計，北京等一線城市大概率將擇機跟進。他認為，從當前房地產市場步入存量時代的大背景來看，激活商業辦公（商辦）領域的存量資產已成為政策層面的重要導向。其他城市不僅會結合自身市場現狀和調控目標在首付比例上做出調整，更有可能配合出臺更多針對性政策，以實現“控增量、去庫存、優供給”的多重目標。